Um novo plano para resolver a crise imobiliária do México

imagem:  Gerardo Vieyra/NurPhoto

texto:  Ximena González

tradução: Pedro Silva

A presidenta mexicana Claudia Sheinbaum quer trazer a habitação social de volta ao centro da Cidade do México. Pode ser a melhor chance que a capital terá de tornar a acessibilidade mais do que apenas um slogan.

Cercadas por jacarandás roxos e tepozanes exuberantes, os calçadões do bairro de Condesa, na Cidade do México, conectam um denso ambiente urbano onde torres de apartamentos contemporâneas se erguem ao lado de prédios multifamiliares atarracados, projetados em uma mistura de estilos arquitetônicos. Cercado por cafés, sorveterias e galerias de arte movimentados, um parque público atrai transeuntes que param para apreciar um show de jazz improvisado.

A maior metrópole da América do Norte é o sonho de qualquer urbanista — mas também um exemplo de advertência sobre ideias progressistas que deram errado.

No início dos anos 2000, o governo da cidade, sob o então prefeito e futuro presidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO), embarcou em um ambicioso plano para conter a expansão urbana, adensando os quatro distritos centrais onde se concentram os centros principais de emprego: Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez e Venustiano Carranza. Ao mesmo tempo, programas de revitalização foram postos em prática para melhorar a infraestrutura de bairros negligenciados no centro da cidade, incluindo Condesa e Roma, que vinham perdendo moradores desde o terremoto de 1985.

A estratégia conseguiu atrair investimentos imobiliários para o centro da cidade. Mas, com o relaxamento das leis de zoneamento e a implementação de incentivos, o boom imobiliário resultante elevou os preços e deslocou cerca de cem mil moradores dos bairros centrais. A acessibilidade à moradia tornou-se a principal causa do plano.

Construa melhor, não apenas mais

“O governo da cidade tem feito esforços significativos para melhorar o acesso à moradia para moradores de baixa renda”, diz Anavel Monterrubio, professora de sociologia urbana na Universidad Autónoma Metropolitana, referindo-se à Lei de Habitação da Cidade do México, que foi criada em 2017. “A lei é centrada na proteção do direito à moradia, mas uma desconexão entre as políticas de planejamento urbano e seu impacto na moradia limita sua eficácia.”

O deslocamento nos distritos centrais da cidade pode não ter sido a intenção de AMLO, mas a gentrificação é frequentemente o resultado não intencional de políticas progressistas bem-intencionadas executadas em uma estrutura neoliberal — na qual o Estado se afasta da intervenção direta e, em vez disso, depende de mecanismos de mercado para atingir objetivos sociais.

Dentro dessa estrutura, a agenda de AMLO ajudou a abrir caminho para o magnata mexicano Carlos Slim transformar cerca de 375 acres de terras industriais subutilizadas em um vibrante distrito de uso misto, atraindo milhares de profissionais para viver, trabalhar e se divertir em um enclave de luxo renomeado como Nuevo Polanco, no bairro de Miguel Hidalgo.

Hoje, torres de escritórios e apartamentos se erguem na paisagem renovada do bairro, onde marcos arquitetônicos icônicos abrangem uma série de lojas, entretenimento e espaços culturais, incluindo o próprio Museo Soumaya de Slim — uma vitrine para a riqueza do décimo nono homem mais rico do mundo, escondida atrás de um véu de filantropia.

Na última década, mais de 8.000 apartamentos foram construídos somente em Nuevo Polanco, mas moradias no centro da cidade continuam fora do alcance da maioria dos moradores da classe trabalhadora. Entre 2019 e 2024, os aluguéis aumentaram 19% nos bairros de Miguel Hidalgo e Benito Juárez, e 26% no distrito de Cuauhtémoc. Mesmo em Venustiano Carranza — o mais acessível dos quatro distritos centrais — os aluguéis registraram o maior aumento na cidade no ano passado, com uma alta de 5,5%. No mesmo período de cinco anos, o preço médio de uma casa na Cidade do México aumentou 36%.

Alguns argumentam que a solução é simples: construir mais moradias. E, de fato, é preciso mais oferta. Segundo estimativas da associação de construção do país, da Câmara Mexicana da Indústria da Construção (CMIC) e da empresa de pesquisa de mercado imobiliário Softec, pelo menos cem mil novas moradias precisam ser construídas nos bairros centrais da Cidade do México até 2030 para atender à demanda.

Mas em uma cidade onde apenas uma em cada cinco famílias ganha um salário digno — o suficiente para cobrir despesas básicas como alimentação, aluguel, transporte e serviços públicos — deixar a construção de moradias para o livre mercado dificilmente mitigará o deslocamento.

Subsidiando o deslocamento

“A menos que a moradia seja construída, ou fortemente influenciada pelo governo, ela simplesmente não será acessível”, diz León Staines-Díaz, professor de arquitetura e urbanismo no Tecnológico de Monterrey. “Como a terra é muito cara, o Estado precisa desempenhar um papel. O livre mercado já teve uma oportunidade, e tudo o que fez foi criar uma cidade insustentável.”

De fato, uma limitação fundamental da estratégia de densificação de AMLO, conhecida como Bando 2, era que o governo havia há muito tempo se afastado da construção de moradias. Desde o início da década de 1990, o papel do INFONAVIT — um fundo federal de habitação criado em 1972 para reunir as contribuições dos empregadores para a moradia dos trabalhadores — havia sido reduzido ao financiamento hipotecário. A construção pública foi deixada de lado e a habitação tornou-se uma mercadoria.

“As pessoas pensavam que o mercado resolveria o problema”, diz Staines-Díaz, “a intervenção do governo era mal vista.”

Embora o Bando 2 visasse incentivar a construção de moradias populares em bairros bem conectados e com infraestrutura existente — transporte público, escolas, parques públicos e mercados —, na prática, o setor privado respondeu de forma diferente. Embora empréstimos a juros baixos do INFONAVIT estivessem disponíveis para os trabalhadores da cidade, casas populares continuaram a ser construídas nas periferias urbanas. Enquanto isso, torres de luxo proliferavam nos bairros bem atendidos dos distritos centrais. A especulação financeira aumentou e um “cartel” imobiliário surgiu em meio à crescente concentração do mercado.

Em 2019, com a intensificação dos apelos por ações contra a gentrificação no centro da cidade, Claudia Sheinbaum, então prefeita da Cidade do México, apresentou uma iniciativa para incentivar incorporadoras privadas a construir entre 7.500 e 10.000 casas populares em áreas em processo de gentrificação até 2024.

A iniciativa concedeu isenção taxas e impostos de desenvolvimento para projetos que se comprometessem a vender um terço das unidades construídas abaixo dos preços de mercado. Também acelerou as aprovações de licenças e direcionou o investimento público para melhorias na infraestrutura dos bairros.

Mas o programa teve um desempenho abaixo do esperado. Até o final de 2024, apenas 253 unidades populares haviam sido aprovadas — em apenas três torres de apartamentos — de acordo com informações obtidas pela Jacobin por meio de um pedido de acesso à informação.

Um planejamento para além do mercado

“As incorporadoras querem mais densidade, não incentivos, porque é aí que está o retorno do investimento”, diz Monterrubio, cujo trabalho de pesquisa se concentra nas limitações do planejamento urbano que prioriza a acumulação de capital em detrimento do direito à moradia. “É por isso que as incorporadoras não se deixaram influenciar pelo programa.”

Quando as regulamentações de uso do solo são flexibilizadas para permitir edifícios mais altos, o valor potencial desses terrenos aumenta. Isso, por sua vez, eleva os preços dos terrenos e agrava o abismo entre os bairros criados para os ricos e a redução do número de opções disponíveis para as classes trabalhadoras que os atendem, explica Monterrubio.

“A desregulamentação cria enclaves de riqueza e pobreza porque aumenta o valor da terra, e o valor da terra impacta o custo da moradia.” Como resultado, o direito à moradia — consagrado na Constituição do México — continua sendo, em grande parte, uma aspiração.

“O direito à moradia só é garantido para quem pode pagar por ela, seja rico ou pobre”, diz Monterrubio. “Na minha perspectiva, isso não será resolvido pelo desenvolvimento privado, mas pela participação significativa do governo.”

Reverter o impacto de quatro décadas de uma política urbana orientada pelo mercado não será fácil, especialmente quando a intervenção governamental no livre mercado é vista com desconfiança. Mas iniciativas federais recentes oferecem um vislumbre de esperança.

Em outubro, a presidente Sheinbaum apresentou um plano ambicioso para construir um milhão de casas populares em todo o país antes do final de seu mandato, em 2030.

Desta vez, a construção não ficará à mercê de incorporadores imobiliários privados.

Graças a uma recente reforma na estrutura regulatória da INFONAVIT, a subsidiária do governo federal adquirirá terrenos que já contam com uma estrutura de serviços básicos em áreas bem conectadas e construirá moradias sociais para trabalhadores de baixa renda pela primeira vez em três décadas.

Na Cidade do México, o plano de Sheinbaum deve produzir 26.000 casas populares nos próximos cinco anos e mitigar o deslocamento no centro da cidade.

“Os governos federal e da Cidade do México têm uma visão compartilhada”, disse a nova prefeita da Cidade do México, Clara Brugada, em uma coletiva de imprensa em fevereiro. “Ambos queremos proteger o direito à moradia e combater a gentrificação. Esses projetos habitacionais nos ajudarão a alcançar esse objetivo.”

publicação original:

https://jacobin.com.br/2025/05/um-novo-plano-para-resolver-a-crise-imobiliaria-do-mexico/